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商辦限購兩周年 新房小戶型回溫 二手房冬眠

發布時間:2019-03-21 10:32 來源: 北京商報
  

編者按 再過一周,北京的商辦市場將迎來“3·26”新政落地兩周年。兩年里,開發商經歷了從僥幸、著急到妥協、找出路;購房者的心路歷程也從買還是退,到租還是住、賣還是等;對于大興、房山等商辦項目集中的區域,從曾經的開盤火爆到急速冰封; 兩年過去,市場的真實情況到底如何?商改住等掛羊頭賣狗肉的違規銷售是否存在?對于土地資源稀缺的北京而言,既有的項目如何轉化?未來的市場究竟在哪里?新北京樓市周刊本期推出“北京3·26商辦新政兩周年特別報道”。

繼2017年住宅認房、認貸、“認離”后,北京樓市于當年3月26日針對商業、辦公類項目管理再次打出調控重拳。一紙《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》(以下簡稱“‘3·26’商辦限購令”)的出臺,使得當年北京商辦市場量、價齊跌,火熱數年的商辦市場交易轉為近乎冰封。時至今日,在多家機構統計數據之中,商辦市場仍未恢復昔日鼎盛之時的元氣,成交情況未見明顯改觀。

在“3·26”商辦限購令即將滿兩周年之際,北京商報記者探盤大興及房山區這兩大商辦存貨“重災區”發現,商辦類項目價格相比市場最紅火之時已經大幅降低,其中總價低的小戶型商辦產品“成交難”狀況有所緩解,一部分剛需購房者受制于住宅資質未滿或支付能力有限,仍將商辦類項目作為住房過渡的首選。而對于不滿足購房資質的個人購房者,開發商向購房者推薦專業第三方公司代辦空殼公司,使客戶滿足資質“曲線購房”的不合規操作仍然存在。

新房:元氣未復 小戶型活躍度小有提升

受“3·26”商辦限購令打壓的商辦項目,仍未恢復過往元氣。

合碩機構監測數據顯示,商辦限購兩年來(2017.3.27-2019.3.26),商辦類項目的供應套數及成交量較比限購前兩年(2015.3.27-2017.3.26)分別下滑73.5%以及81.04%。而根據中原地產研究中心統計數據,自“3·17”新政及“3·26”商辦限購令施行以來,北京商辦項目成交量同比跌幅超九成。諸葛找房方面提供的數據則更加清楚直觀地看出成交量的轉變,在“3·26”新政出臺之后,北京商業與辦公類項目的成交量大幅下跌,自2017年4月以來商業月均成交296套,辦公月均成交684套。

北京商報記者探盤大興區及房山區這兩大商辦調控“重災區”多項目發現,當前在售房源多為限購前取證的陳年舊盤遺留房源,去化速度及可售數目雖小有差異,不過共性特征皆為成交冷落,但是近期市場需求活躍度小有提升。

位于大興區亦莊板塊之上的商辦項目老盤——林肯公園,當前也有部分房源在售,盡管不復往日高價搶購的風光,但是因其位于亦莊核心區域且周邊配套齊全,售價領先于該區域內同類型商辦房源。根據該項目銷售人員表述,當前在售房源在100平方米左右,精裝修售價為5萬元/平方米。據悉,該項目此前售價曾高至7萬元/平方米。

同大興區類似的是,房山區長陽及良鄉兩板塊區域內均無新商辦類項目推出,在售小戶型房源為尚未清盤的商辦項目中的順銷尾盤,商辦產品銷售價格基本上都處于歷史低點。

長陽板塊中,萬科FCC中央城售樓處盡管門戶大開,但是并不對客戶進行接待。該項目銷售表示,項目房源已經售罄。當北京商報記者問及未來是否有新一期房源推出時,銷售人員堅持稱整個項目已經清盤。不過一位自稱熟悉該項目的人士表示,其實萬科FCC中央城未來還會有商辦產品推出,新一批房源可能會在4月拿證,只是在未取得預售證前不便對外宣傳,未來該項目售價很可能逼近3萬元/平方米。據了解,當前該區域內商辦類產品價格大多處于2.6萬元/平方米。

位于良鄉大學城板塊的遠洋·仕家,是2019年1-2月房山區域內唯一有網簽記錄的商辦類項目。統計顯示,今年前兩個月,該項目集中簽約了11套房源,平均單套面積為50平方米左右,銷售均價為2.48萬元/平方米。

遠洋·仕家銷售人員告訴北京商報記者,該項目在2017年限購前就已入市銷售,商辦產品均為復式。此前在遭遇限購之初,部分前期已認購的客戶因無法支付全額款項選擇退出,加上另有一些客戶認為商辦市場利空不愿再購買,因而騰退出十幾套房源。為此,公司決定以特價形式清盤項目,目前這些房源也陸續售出,僅剩兩套房源在售。一套是位于1層的27平方米戶型,銷售總價為80萬元左右;另一套則是位于14層的45平方米戶型,單價折扣力度較大,為2.2萬元/平方米左右,總價約為100萬元。

二手房:價格倒掛疊加高附加成本 再交易難度大

事實上,商辦項目新房及二手房無一幸免于整體商辦市場的不景氣。從昔日備受追捧的“香餑餑”,到轉變為炒房客以及盲目跟風購房者手中的“燙手山芋”,“3·26”商辦限購令發布近兩年間,北京早些年銷售順暢的商辦項目,當前再交易卻遭遇著“出售難”的尷尬境況。

北京商報記者在走訪大興區商辦市場過程中了解到,項目增值未達業主預期以及商辦限購令嚴格規定的再交易對象條件,是制約商辦類房產再入市流轉的主要因素。

一名熟悉大興區樓市的銷售人員向北京商報記者介紹稱,以南五環附近小區——金色漫香林6區為例,該項目商辦產品最低出售價格大概為2.8萬元/平方米,市場最高點時售價逼近3.5萬元/平方米。不過,近期有意向出售房屋的業主曾對外喊出售價3.8萬元/平方米,但是其87平方米的中小戶型房屋卻鮮有人問津。據透露,該業主彼時購房總價為256萬元,按照面積計算,每平方米單價折合約為3萬元。

“購買商辦房已經多年,除了總房款和購房后必須繳納的契稅及公維費用,我還承擔了裝修費以及商辦類房產持有期間的納稅等各項費用,這么算下來其實持有成本并不低。如果以原價出售房產,心里有點接受不了,這么多年好歹也該有些增值。”上述業主在通過與意向買家的交流協商后,將房屋售價由最初的3.8萬元/平方米下調至3.4萬元/平方米。

不過,每平方米4000元的價格讓步,并沒有對此前咨詢的買家產生實質性吸引。

據上述知情銷售人員表述,買家認為二手房交易稅名目多且稅費高,如果二手商辦房源沒有明顯的價格優勢,不如著手購置商辦類新房。

未來:價格筑底 市場復蘇但非回暖

在合碩機構首席分析師郭毅看來,“3·26”商辦限購令后,北京商辦市場成交量及價格明顯下調。從目前來看,因為調控新政對于商辦項目規劃、銷售對象、購房資格以及信貸監管都做出了諸多規定與要求,商辦產品面臨著巨大的去化壓力,很多開發商也由此調低了此前的價格預期,小戶型商辦產品價格基本上已經進入到一種筑底的狀態。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英也指出,目前北京商住市場仍然處于低谷,并將此現狀產生原因歸結于政策不確定性所造成的觀望。“就目前來看,北京商辦類產品存量依然很大,尤其是大量新增商辦項目,由于存在最小500平方米的產權限制以及不允許上下水的規劃設計限制,開發商面臨很大的銷售難度。”

但值得一提的是,郭毅分析指出,當前小戶型商辦產品供應有限,其低總價的價格優勢以及日漸顯露的稀缺性,對于市面上的一部分尚未滿足北京住宅購房資質的剛需客群、存在真實辦公需求的小微企業的確存在較大吸引。從小戶型商辦產品需求端的近期市場表現來看,北京商辦市場現階段有所復蘇跡象,但是尚未達到可以稱之為“回暖”的階段。

“借助小戶型商辦產品的低總價以及稀缺性,北京商辦市場自‘3·26’調控后的成交冰封狀態逐漸有所緩解。但實際上,市場僅為復蘇而已,還遠達不到回暖。受調控影響,當前商辦產品價格確有明顯下調,不過租金水平未有顯著調整,租售比還是可以的。”郭毅如是補充道。(記者 孟凡霞 榮蕾)


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